2024년 4월 27일부터 시행되는 ‘노후계획도시정비특별법’ 대상 지역이 기존 51곳에서 108개 지역으로 확대 적용되어 수도권 1기 신도시뿐만 아니라 서울과 지방 노후 택지 215만 가구가 노후계획도시 특별법 대상 혜택을 받아 재건축할 수 있습니다.
노후계획도시 특별법
국토부의 노후계획도시정비특별법 제정 당시에는 택지지구 조성 20년 경과, 100만m2 이상으로 대상지를 정했지만, 면적이 100만m2 미만인 택지는 인접 용지와 통합 개발할 수 있고, 산업단지 배후지도 적용 대상에 포함되었으며, 안전진단과 용적률 등의 각종 규제도 폭넓게 완화되었습니다.
크기가 100만m2에 미치지 못하더라도 인접﹒연접 택지와 합치거나 구도심﹒유휴부지를 포함해 면적이 100만m2 이상이면 특별법 적용 대상이 가능하지만, 구도심과 유휴부지는 전체 합산 면적의 20% 이내여야만 합니다.
대상 지역
대상 지역의 지자체가 개발 기본계획을 세우면 택지를 ‘주거단지﹒중심지구﹒시설﹒이주대책 지원형’ 4개 유형의 ‘특별정비구역’으로 나눕니다. 주거단지 정비형은 25m 이상 도로로 나누어진 토지가 대상입니다.
지역 여건을 고려해 지자체가 별도 지정할 수도 있습니다. 철도역 승강장 반경 500m 내에는 상업﹒업무 지구로 고밀도 복합 개발도 가능하며, 이주 단지 공급을 목적으로 이주대책 지원형과 기반 시설 조성을 위한 시설 정비형도 별도 지정할 수 있습니다.
서울
개포, 목동, 고덕, 상계, 중계, 중계2, 수서, 신내, 가양
경기 북부
고양일산, 고양화정, 의정부금오, 고양능곡, 고양중산, 의정부송산, 고양행신
경기 남부
성남분당, 부천중동, 안양평촌, 군포산본, 수원영통, 부천상동, 광명하안, 광명철산, 안양포일, 안산반월국가산단, 수원매탄1, 수원정자, 수원천천2, 용인수지, 용인수지2, 평택안중, 하남신장, 오산운암, 구리교문토평인창일대, 용인기흥일대, 평택비전합정일대, 평택송탄일대, 수원권선매탄일대
인천
구월, 연수, 계산, 만수일대, 부평일대
강원도
원주단계, 춘천퇴계후평석사일대, 원주구곡, 원주단관, 강릉교동2
충청도
대전중리, 청주하복대, 청주분평, 청주가경복대산남일대, 대전관저원내일, 천안쌍용백석, 청주봉명운천일대, 충주금릉일대, 대전노은, 대전둔산, 대전둔산2, 대전송촌, 청주용암, 청주용암2, 오창과학일반산단
전라도
익산영동2, 전주서신2, 대불국가산단, 전주서신서곡일대, 군산나운조촌일대, 광주상무운남금호일대, 정주삼천효자일대, 순천조례금당연향일대, 광주상무, 광주하남, 광주문흥, 광주일곡, 광주풍암, 전주아중, 목포하당, 여수문수여서
경상도
대구상인, 대구대곡, 대구동서변, 대구월배, 대구시지, 양산서창, 부산만덕화명금곡일대, 울산태화삼호옥동일대, 부산다대일대, 부산개금학장주례, 대구범물지산안심일대, 대구용산월성송현일대, 구미옥계구평일대, 경산사동옥산백천임당일대, 김해내동구산, 부산해운대1﹒2, 부산화명2, 대구칠곡, 대구성서, 대구칠곡3, 울산화봉, 김해장유, 김해내외, 김해북부, 창원국가산단
제주도
연동, 서귀포서호, 일도
규제 완화
특별정비예정구역에서 2개 이상의 단지를 통합 재건축하면서 공공기여를 조례로 정해진 비율 이상 제공하면 안전진단을 면제받을 수 있으며, 지자체는 5%포인트 범위 안에서 안전진단 평가 항목 비중을 조정할 수 있어 현행 30% 구조안정성 비중을 25%로 낮출 수 있습니다.
용적률은 지자체 조례와 관계없이 법적 상한의 150%까지 완화할 수 있으며, 준주거지역(법적 상한 500%)은 최대 750%까지 가능합니다. 건폐율도 법적 상한(70%)까지 허용됩니다.
건축물의 높이와 동 간 간격 규제도 완화되며, 가구당 2m2씩 조성해야 하는 공원﹒녹지 규정도 제외됩니다.
공공기여
기본계획에서 정한 기준 용적률(적정 수준의 평균 용적률)까지는 10~40%의 비율을 적용하기로 하였습니다. 만약 기준 용적률을 초과하면 40~70%의 공공기여를 적용합니다. 그리고 구간별로 차등 적용하여 고밀 개발을 억제할 예정입니다.
지자체는 공공기여를 활용해 도시 기능을 강화할 계획이며, 기본계획 수립 시 도로, 상하수도, 공원 등 기반 용량을 고려하여 전체 적정 용적률을 산출합니다.