서울 내 생활숙박시설 가운데 용도 변경 첫 허가 사례가 나왔습니다. 주거용 생활숙박시설은 2024년 말부터 이행 강제금 부과가 예고되어 있어, 서울 강서구 마곡동 ‘롯데캐슬 르웨스트’가 계약자들과 갈등을 겪고 있었는데, 결국 오피스텔로 용도를 변경할 수 있게 됐습니다.
롯데캐슬 르웨스트
롯데건설이 짓는 ‘롯데캐슬 르웨스트’는 876실 규모로 2024년 8월 말 입주 예정인데, 2021년 8월 20일 분양 당시 전용면적 84㎡의 분양가가 최고 16억 원대로 높았지만, 평균 경쟁률은 657대1에 달할 정도였습니다.
그러나 준공 후 주거용으로 사용하면 수천만 원의 이행 강제금을 물게 될 처지에 놓이자, 계약자 상당수는 소송을 걸거나, 분양 잔금을 내지 않는 상황이었는데, 서울시가 오피스텔로 용도 변경을 허가하면서 정상적으로 입주를 진행할 전망입니다.
서울시는 도시﹒건축 위원회를 열고 롯데캐슬 르웨스트의 용도에 오피스텔을 포함하는 ‘마곡 도시개발 사업 지구 단위 계획 변경안’을 수정 가결했으며, 덕분에 2025년 초 1조 6,000억 원의 대출 만기를 앞두고 잔금을 받지 못하던 시공사도 한숨을 돌리게 됐습니다.
생활숙박시설
생활숙박시설은 2010년대 들어 본격적으로 공급되었는데, 취사가 가능한 숙박 시설로 애초 외국인이나 장기 출장자를 노리고 지어졌습니다. 그리고 건축법령에 특별한 규제도 없어, 숙박업으로 등록하지 않아도 전입신고가 가능했습니다.
그러다가 2020~2021년 아파트값이 크게 오르자, 생활숙박시설이 주목받았는데, 청약 통장이 없어도 분양받을 수 있고, 주택 수에 포함되지 않아 양도세 중과나 종합부동산세 과세 대상에서 제외됐기 때문입니다.
그러나 정부는 2021년 투기 수요를 막겠다며 건축법 시행령을 개정하여 생활숙박시설의 숙박업 등록을 의무화하고, 주거용으로 사용하면 이행 강제금(매년 공시가격의 10%)을 부과하기로 했습니다.
이에 많은 원성을 샀으며, 기존 소유주들이 크게 반발했는데, 이미 분양됐거나, 사용 중인 생활숙박시설까지 소급 적용하기로 했기 때문입니다.
용도 변경 쉽지 않은 이유
이행 강제금 부과 시점이 다가오면서 전국 생활숙박시설 단지에서는 사업자들과 계약자들 사이에 법적 분쟁이 치열하게 벌어지고 있습니다. 사업자는 프로젝트 파이낸싱(PF) 대출 상환에 어려움과 계약자는 생돈을 내게 생겼기 때문입니다.
전국적으로 많은 생활숙박시설 단지가 오피스텔로 용도 변경을 추진하고 있지만, 쉽지 않은 이유는 분양받은 계약자 전원의 동의를 받아야 하고, 주차장 확충이나 복도 폭을 넓히는 등 건물 구조도 대거 변경해야 하기 때문입니다.
실제로 지금까지 용도 변경에 성공한 사례는 롯데캐슬 르웨스트를 제외하고 경기도 안양시와 부산시 해운대구에 있는 생활숙박시설 1,200여 실에 불과하며, 정부도 ‘형평성’을 내세우며, ‘말하는 대로, 다 이뤄지는 것은 아니다’라는 태도를 보이고 있습니다.