강서구는 빌라 가구만 7만 2,876가구로 빌라가 밀집한 지역이지만, 2023년 강서구의 신규 비아파트 착공은 16가구로 2022년 대비 97% 급감하였습니다. 고금리와 공사비 인상으로 공급 여건이 좋지 않고 전세 사기 여파로 수요도 끊겼기 때문입니다.
비아파트 공급 절벽 현실화
강서구의 비아파트(빌라﹒오피스텔) 공급 절벽 현상은 서울시 전체를 보더라도 심각한 수준입니다. 2022년 서울시 비아파트 착공 물량이 1만 5,606가구인 것에 반해 2023년 1월부터 11월까지 착공 물량은 4,223가구입니다.
서울시 관계자는 착공신고 이후 공사를 미루는 사업장이 많아 예측이 어려울 지경이라고 말할 정도며, 전국적으로도 2022년 대비 2023년은 1만 2,000가구가 줄어든 물량만 준공하였습니다.
또한 청년층이 선호하는 도시형생활주택 공급도 눈에 띄게 줄고 있습니다. 서울 중구 지역은 2020년 780가구가 분양하였지만 매년 줄어들다 2022년 이후 공급이 사라졌습니다. 결국 청년층은 도심에서 밀려나 외곽으로 갈 수밖에 없는 현실이 된 것입니다.
고금리와 전세 사기 여파도 공급 절벽의 원인이지만, 무엇보다 임대사업자를 죄인으로 취급하는 것도 큰 원인이라고 할 수 있습니다. 누군가는 임대를 내놓아야 하는데 내놓을 사람이 없으니, 공급도 하지 않는 것 아니겠습니까?
전세 사기 대책으로 나온 전세 보증금 반환보증 한도를 공시지가의 150%에서 125%로 낮춘 것도 정부 의도와 달리 공급 절벽의 원인으로 지목되고 있습니다. 비아파트 주거지는 분양 후 전세를 내놓으려면 전세보증금 반환보증이 필수입니다.
즉 전세 시세가 보증 한도 기준으로 내려가야 합니다. 여기서 또 문제는 신축 빌라의 경우 공시지가가 없습니다. 그럼, 보증 한도가 나올 수 없으니, 전세를 내놓을 수도 없는 것입니다. 이것은 정부가 월세를 강요하고 있다는 생각이 들 정도입니다.
결국 이러한 비아파트 공급 절벽 현상은 1~2인 가구의 주거비 증가로 이어질 수밖에 없습니다. 현재 서울에서는 월세 50만 원대의 오피스텔을 찾기가 어려울 정도이며 월세 60만 원 이상 계약 건도 매년 증가하는 추세입니다.
또한 빌라 월 임대료도 2023년 하반기부터 오르는 추세입니다. 비아파트 공급 감소로 아파트로 향하는 사람들로 인해 아파트 전﹒월세는 더욱 오르는 모습을 보입니다.
결국 이러한 비아파트 공급 절벽 현상으로 인한 아파트 전﹒월세 상승은 아파트 가격을 오르게 하는 하나의 원인이 될 수밖에 없습니다.
민간 업계 요구
빌리와 오피스텔, 도시형생활주택 중 소형 면적은 주택 수 포함에서 제외해야 한다고 주장하고 있습니다. 오피스텔은 전용 60m2 이하, 빌라는 전용 39m2 이하는 주택 수에서 제외해야 한다고 말합니다. 1﹒10대책에서 비슷한 내용이 나왔습니다.
오피스텔은 취득 시 상업용으로 간주하여 4%의 취득세를 납부하지만, 주택 수에 포함되어 각종 불이익을 받게 됩니다. 형평성 없는 과세 정책이 결국 수요 위축으로 이어져 공급 절벽까지 이어지는 것입니다.
주택등록임대사업자 혜택도 확대해야 한다고 말합니다. 전 정부에서 단기 임대사업자 제도를 폐지하여 종합부동산세 합산과 양도소득세 중과 배제 등의 혜택을 누릴 수 없게 되었습니다.
전세금 반환보증 규제 강화로 90%로 낮아진 전세가율(매매가 대비 전세가 비율)도 임대인의 부담을 가중했기 때문에 이로 인한 임대인의 부담 완화를 위한 출구 대책도 마련해야 한다고 말합니다.